對完善澳門經濟房屋政策的建議

                          

何佩珊*

 

        澳門政府透過興建經濟房屋,以協助低收入人士置業安居的政策,可追溯至上世紀80年代。

 

        根據1980年頒布的第13/80/M號法律界定,經濟房屋係指透過由地區行政當局、地方自治機構、澳門教會、公益行政團體、房屋合作社、公共服務專營公司、營利企業及其他私法人建造或購置,並符合下列全部條件的房屋而言:1、分層制度的多層樓宇,由多個獨立單位組成可供各人購置者;2、具備良好清潔、衛生、舒適、堅固、耐用等條件;3、具備水、電、去水渠等系統;4、符合對房屋等級、類型所定的特徵;5、月租及售價受法律規定的限制。同時,法律還規定了經濟房屋的級別及類型:1、每單位總實用面積不小於40平方公尺及不超過100平方公尺;2、每單位間格至少為兩個,至多為5個,此外,並應有廚房1個、廁所12個。

 

        1984年頒布的第124/84/M號法令——“房屋發展合同”,具體規範了現在一般人所理解的經濟房屋之興建、管理、分配等種種行為。此一法令的實施,標誌著澳門的經濟房屋正式面向市民。從政府簽訂興建第一份經濟房屋合同算起,至今已有五分之一個世紀,其間經歷過多次澳門經濟的低潮與高峰。

 

樓價飛升     經屋搶手

 

        踏入21世紀,賭權開放,外資注入,澳門經濟再次躍起,市面上各種類型的樓宇,不管是新樓抑或舊樓,其價格也隨之錄得不同程度的升幅,特別是2004年下半年至2005年上半年這僅僅1年的時間堙A有不少住宅樓宇的成交價上升達1倍或以上。由於現時的樓價已普遍超出一般普羅大眾可以承擔的範圍,因此,價格較低之經濟房屋便成為澳門市民的新寵。2005年第二季,政府公開讓市民認購新一期經濟房屋,結果反應異常踴躍,打破了歷年記錄,共派出51,700多份申請表,收回表格則近1.5萬份。如加上原先已在排隊輪候經屋分配的6,719個申請戶,總數則逾2.1萬個申請戶在“望樓興嘆”。

 

        現時申請購買經濟房屋的條件比較寬鬆,只須符合以下各點就可以:1、家庭成員代表須年滿18歲或以上;2、最少於澳門特別行政區居住滿5年;3、持有由澳門特別行政區發出之有效身份證明文件;4、家庭成員均不得為物業擁有人;5、家庭每月收入沒有限制。

 

        正如前述,經濟房屋的興建歷史已有五分之一個世紀,當中有不少地方已不合時宜,包括申請的條件過於寬鬆,讓一些申請者鑽了法律、政策的空子,結果令到不少真正的經屋需要者(法律原意和政策精神所要幫助的人士)遲遲未能分配到經屋,因此筆者現想嘗試談一下對澳門經濟房屋政策以及其執行的一些建議。

 

一、加長經濟房屋的監管期。

 

        按現行的法例規定,經濟房屋在購買的頭6年監管期內不得轉售,且只可供申請家團自住用途,不可將單位出租,就算是無償借予他人居住亦屬違法,如若居民有領取當局的購房津貼,則監管期會延長至12年,若居民全數退回購房津貼予有關當局,則監管期縮短至9年。

 

        筆者認為,6年的監管期,對不動產來說,確實不長,以現在一般樓宇貸款期為1520年來計,很多時監管期完結,有關樓宇的貸款還未清還完畢,該樓宇已經可以在市面上出售套現,若碰上經濟高峰期,剛脫離監管期的經屋亦會成為市面上樓宇炒買的對象和生財工具,故建議有關當局延長監管期:由10年至15年,從而令經濟房屋的擁有權比較穩定,儘量令到經濟房屋不容易成為市面上炒賣的對象。

 

二、訂定申請經濟房屋者的收入上限。

 

        現階段對申請經濟房屋的人士沒有設定收入上限,但就分配經濟房屋先後的排名計分中有一定規定,若人均家庭收入不超過2,000元,可得50分,人均家庭收入為2,0013,000元,可得30分,人均家庭收入為3,0014,000元,可得10分,人均家庭收入超過4,000元,不得分。由於對申請者的收入不設上限,只是在計分排名上有若干規定,至使現在不少中層收入人士亦加入經濟房屋競投行列,從而加長了那些急需經屋的低收入人士的輪候時間,建議有關當局按照市場的實際情況,透過有效機制或在每期經濟房屋的申請中訂定申請者的收入上限,令社會資源落到真正有需要的人手中。

 

三、改善派籌輪候機制。

 

        由於現在經濟房屋的輪候時間一般都較長,況且申請者在遞表後往往需要多年才能上樓,以現在最受歡迎的澳門半島兩房單位來說,過去累計的輪候名單就有4,000多個家團(未計2005年第二季的最新申請者),很多人遞表時的狀況已經與上樓時的狀況相差甚大,而有關當局只是按照家團遞表時狀況進行排名,這無疑會衍生出一些不合理的問題,建議當局仍是按遞交申請表的年度作排位,而對同一年遞表的家團,則每年再審核其情況,再作排位,讓有急需的家團可以儘快上樓。

 

        「住」是民生的一大問題,讓每位市民都能夠安居樂業是為政者的首要任務,雖然澳門相比鄰近地區,在住的問題上解決得比較好,約7成居民擁有自置物業,但若在「住」的問題上,特別在有關房屋的政策上未能與時並進,引致不公平的現象產生,未能急市民所急,就定必引起市民的不滿,為政者切記!切記!

 

(*作者乃澳門社會發展研究會理事)