澳門房地產業發展的反思

邱淑君*

        2004年,在博彩業持續向好的帶動之下,澳門經濟實質增長高達28%;以當年價格計算,2004年全年本地生產總 值為826.9億元(澳門元,下同),人均本地生產總值超過18萬元,兩者均創歷史新高。不過,在經濟蓬勃發展的美好景象下,卻隱藏著不少社會問題,當中房地產的急速發展,更令基層市民最基本的住屋需求,都可能得不到滿足。

外資湧入   樓價急升

        隨著經濟的蓬勃發展,外來資金的湧入,房地產市場出現了急速起飛現象。去年年中,首間大型港資地產代理商來澳開設分店,給本澳的房地產市場帶來深遠影響,轉眼間,地產代理商成行成市,樓宇的交投量亦大幅增加。2004年,本澳樓宇買賣數目達到27,823個,比2003年的18,556個增加49.9%;涉及的買賣價值為162.9億元,比2003年大幅上升81.4%。

        房地產需求量的增加,不斷推高本澳的樓價。以實用面積計算,2004年第4季本澳整體住宅單位每平方米的平均成交價就比2003年同期增加30.1%,其中以2002年及以後建成的住宅單位升幅最為凌厲,達70%。今年首季樓價承接2004年的上升勢頭,再度攀升,比2004年同期及第4季分別上升25.2%及6.4%。現時,澳門個別新樓的呎價已高達數千澳門元,直迫鄰埠香港的水平。

        房地產業的熾熱程度,令社會幾乎陷入瘋狂程度。部份較富裕的人士(當然亦不排除部份炒家),紛紛購置單住作投資、投機之用,一些樓盤雖然仍未完工,甚至連呎價仍未訂定,在預售登記時,亦已經出現近年罕見的通宵排隊輪候狀況。

樓市瘋狂    基層叫苦

        面對房地產市場的急速發展,社會各界普遍憂慮可能再出現的樓市泡沫。雖然政府已經逐步調整過去刺激樓市的政策,例如提高投資居留的門檻、收窄離岸公司的類型,以及促使銀行提升樓宇按揭成數等,以遏止過熱的樓市;不過對於大部分收入只有數千元的基層市民來說,現時樓價已完全超出他們的承擔能力,試問要置業安居,又談何容易?

        在樓價攀升的同時,亦帶動本澳物業租賃市場的發展,不少單位業主紛紛調升單位租金,從而令租住單位的基層市民雪上加霜。據明愛負責人表示,從今年2月開始,租戶受到業主加租而逼遷的求助個案不斷上升,有些業主甚至要求未有能力交租的租客即時遷出單位。截至今年上半年,等待援助的個案已經累積至46宗,而且所有求助家庭全部都是靠社會援助為生。另一方面,在最新一期(今年第2季度內)經濟房屋競投申請中,當局就收到超過1.4萬份競投申請,比2004年收到的3,600多份飆升接近4倍;至於社會房屋的需求亦十分殷切,共收到3,900多份競投申請。這些情況,都實實在在反映基層市民對住屋的需求,以及在樓市過熱發展下,難以求存的證據。

        在經濟繁榮的背後,廣大基層市民不但未能同步分享到應有的經濟成果,其負擔卻日益加重,愈來愈多家庭的綜合生活質素亦愈來愈差,這究竟是社會發展的一個必然階段?抑或是一個隱憂?面對基層市民對住屋的需求,政府較早前卻表明今年內,不會再批出經濟房屋興建合約,回歸前簽定的合約卻遲遲未能交樓,連置業安居都成問題,又如何提升生活素質?連基本的住屋需求都未能滿足,只會囤積怨氣,社會又如何能夠長遠穩定發展?

 政府呼喚“新思維”     不要只聞“樓梯響”

        事實上,對廣大草根階層來說,經濟增長只是一堆表面的數字。政府對此不要過於沾沾自喜,應加大對貧困家庭的支援;同時應全面、切實地檢討現時的社會福利政策、公共房屋政策,以及制定有效措施協助基層市民適應經濟急速發展所帶來的挑戰,否則逐步擴大的貧富懸殊差距,只會形成另一個重大社會問題,一旦社會出現嚴重的分化、對立,後果將不堪設想。

        行政長官何厚鏵曾經講過,不排除因應時勢,在土地批給政策方面,注入新思維,突破固有模式,以符合社會的訴求,又保證,特區政府必定會保障公平、公正、有法律依據的營商環境,以及居民的安居置業作為政策取向的出發點。

         對於這一番言論,社會人士各有解讀的方式,不論結論如何,相信市民都期望儘快看到特區政府的“新思維”,而非再一次“只聞樓梯響,不見人下來”!

 

(*作者乃澳門社會發展研究會會員、新聞從業員)