論澳門舊城區改造
──新橋區營商環境改善建議

陳秉松*

澳門賭權開放帶動著經濟的發展,伴隨而來的是,經濟分配不均,貧富差距愈來愈大,新城區和舊城區營商環境的差異,影響著經營者的收入,真是有人歡喜有人愁……

對於改造舊城區問題,已成為社會關注的熱點。舊城區的居民和商戶更希望透過舊城區的整治、改造,可以優化原先的居住及營商環境,可以受惠於澳門整體的經濟發展,當中有些人甚至把重啟舊城區的營商活力全部寄望在旅客身上。事實上,改造舊城區是必要的,特區政府亦視之為施政的重要內容之一。但如何進行,這是一個值得深思的問題。

本文將會就改造及改善新橋區營商環境提出方向性建議,並以此作為澳門其他舊城區改造的參考例子,希望引起社會各界進一步思考、集思廣益,切切實實為澳門整治、改造舊城區提出更多有益、可行的建議。筆者在提出有關建議前,想先分析下列一些問題﹕

應充分掌握旅客心態

1、現時旅客來澳的逗留時間仍然有短,而且還呈下降趨勢,2003年的平均逗留時間1.2天,現時只有1.1天。

2、到澳門的旅客,由於時間匆忙,通常只會揀選一些較稀有或較特別的項目參觀或參與。由於寺廟、教堂等一般性的風景名勝,在中國大陸、香港、台灣,或者在國外,都較容易見到相似的,甚至更好的,所以該等旅遊景點,通常不是吸引一般旅客到澳門的最大誘因,也不是來澳必到之地;即使參觀,也只會揀選一兩個特別有名氣的景點,藉此就可算是“對己對人”有個“交待”,說出來也稱得上是“到此一遊”。新橋區雖然有不少寺廟,具有一定的歷史及文化價值,但試圖單獨用該些項目作主力吸引旅客,恐怕難度頗高。

3、作為旅遊項目之一的博彩活動,對大多數旅客來說,都會有開開眼界、見識見識的心態,因此進賭場是大部分旅客必選的項目。

4、將來路氹填海區金光大道的各項設施落成啟用時,別說以現時新橋區的狀況難以吸引旅客,相信屆時新口岸區也有可能受到衝擊。因為,大部分旅客到澳門是為了享受,開眼界的,將來金光大道擁有豪華的大型酒店、賭場和其他娛樂設施,旅客在有限的時間內,當然是首選新的、好的、國際知名度更高的。這是市場規律。

5、在繁忙的現代社會,任何人的時間都顯得愈來愈寶貴。旅客出外旅遊進行觀光、娛樂活動,當然會首先按自己的興趣行事,然後再盤算可支配的時間來作出具體的活動安排。可以預見,旅客在彌足珍貴的時間驅使下,他們怎可能四處跑動,他們很可能只會在金光大道的周圍,舒適地享受著購物及各種娛樂的樂趣。

新橋區可定位為服務澳門普羅市民為主消費區

指出上述的情況,是否就表示舊城區沒有改造的必要呢?當然不是。通過以上的表述,無非是希望澳門在整治、改造、改善舊城區的營商環境時,應該思考得更加全面,特別是要站在旅客的角度想一想,不要“硬銷”一些不符合旅客心理特徵的東西。同時,重啟舊城區營商環境活力,也不一定要把客源對象全部集中在旅客身上,我們應對每一舊城區營商環境與服務對象有準確定位。可以說,新橋區的改造方案,首階段應定位為不是以接待旅客為主,而且以服務澳門普羅市民為主的功能區。理由是澳門需要這一功能區。

澳門具有自由營商的環境,商戶當然有權選擇自己的發展方向及顧客對象。他們完全可以自行設法創造條件去吸引心目中的顧客,包括專攻旅客生意。但政府對澳門舊城區的整治、改造,就必須要根據澳門的實際情況,合理地為澳門的不同區域劃分功能,並在宏觀規劃及恰當的政策引導下,讓不同區域的商戶可以更理性、更全面知道所在的區位優勢及弱勢,從而作出更成熟的投資決策。

應該肯定的是,澳門需要有一塊土地專門提供予澳門普羅市民購物和消費,澳門一般居民不可能和廣大旅客一樣,時時刻刻都集中在租金昂貴的遊客區消費,新橋區應該是其中可考慮的地點之一。

由於澳門半島的中區、新口岸區,路?等旅客常到的地區,商舖的租金成本相當高,新橋區商舖的租金相對便宜很多,因此經營成本壓力相對較低。北接高士德區,南鄰中區新馬路等地,新橋區所處的位置具有相當的優勢,政府完全可以透過政策引導,讓商戶在市場及政策雙重力量驅動下,匯聚在新橋區,並使之發展成為澳門居民生活的消費區。也許有些商戶認為,大多數的居民,很少專程到新橋區購物。但如果在各方面配合下,特別是各商戶合力營造良好的市場氣氛得法,常住於澳門的幾十萬居民前往新橋區購買價廉物美的商品是具備可能性的。
其實,澳門常住居民,主要是中下階層的居民,並不可能經常到租金昂貴的商店花很高的代價購買一些在其他商店可以用較低價格買到的商品。長期的生活考慮,必然會退而求其次轉到適合澳門一般居民消費水平的地方去購物(在其他成本相同,而租金成本不同的條件下,必然會影響同一種類商品的價格)。如果商戶是經營國際名牌產品,價格必須統一,就更值得考慮新橋區,因為租金成本的降低,商戶的利潤就更高了。須知道,澳門居民對國際名牌產品也有很大的需求,當澳門居民習慣了到新橋區購買價廉物美的生活用品時,當然也會順便在該地段購買所需的國際名牌用品(如果有供應的話)。

可以肯定,只要處理得法,隨著時間的推移,將新橋區逐步發展成為包括具有較高級居民及部分旅客在內的購物區是可行的,也是可能的。當然,首階段應定準以澳門普羅市民為主要客源。



新橋區有可能逐步發展為明日“旺角”

就以香港為例,一般來說,通常旅客到香港這個購物天堂,必到中環、銅鑼灣、尖沙嘴等高級商場林立的地段購物。旺角區這地方,過去是香港居民較集中消費的地段,但由於該區有了當地居民的支持,各式的消費品變得愈來愈豐富多樣,所以亦早已吸引不少旅客慕名專程前往。澳門是彈丸之地,新橋區離中區不遠,只要有計劃地逐步推廣和發展,他日新橋區又怎會比不上今天香港的旺角區呢?

突破思維框框,多管齊下改造

(1)政府應該有計劃地改善交通及為部分商戶提供更好的“落腳點”。從三盞燈到義字街一帶,基本上是小販集中的地方,治安也較亂,要吸引該地段以外的本澳居民或者部分旅客經常到上述地段走動,就必須有計劃解決上述問題,藉此改善購物的環境。

政府可考慮為商戶(包括小販) 經營提供較好的“落腳點”。例如,可考慮有計劃地重整小販區;或者在上述地段或周邊收購一些建築物(改建紅街市或收購工廠大廈最為理想),然後改建成集餐飲、購物、娛樂的購物廣場,有計劃地逐步讓小販“上樓”,有意識地創造更好的購物環境。現時的小販區被取代,將有助交通和治安的改善,增加客流量。隨著街道環境改善,街鋪的活力亦可更容易展現出來。

或者有商戶會提出,新橋區基本上都是老房子,營商環境太差了,要吸引顧客就要對整區進行徹底拆建、改建。但事實告訴我們,情況不一定是這樣。我們知道,香港的旺角區,很多樓宇都有幾十年的歷史,但該地段的商店,仍吸引著很多的消費者前往,即使在澳門的新馬路區(特別是金來大廈)、福隆新街等地段的房子,都是一些老房子,但該些地段的商店能讓消費者願意前往,關鍵是商戶本身是否肯對其店鋪對進行裝潢和美化的投入。當然,有關方面的投入,政府可考慮作出一些更到位的支援。

(2)透過綜合宣傳,讓小商戶明白該區的營商優勢,從而逐步打開局面。經商者必須有相對長遠的目光,分析市場的走向,然後善於運用有限的資金去爭取最大的生意額。目前,新橋區商舖和中區的商舖租金比較,不少中區同等面積的商舖月租,可能已接近或超過新橋區的年租;甚至以中區一些鋪位的一年租金計算,已足以在新橋區買一個商舖。只要從經營成本一算,該區的優勢便可立見。按照澳門發展趨勢,不久將來,澳門普羅市民必然要面對現實,轉移日常生活的購物地點。現時及早為新橋區合理定位,既為商戶提供商機,亦為澳門普羅市民提供一個相對完善、有品味,而且又能滿足日常生活所需的“購物天堂”。但話又說回來,當新橋區轉形成功,漸成氣候的時候,必然又會有商戶抱怨租金高昂,難以經營,不過屆時新橋區肯定已“脫胎換骨”了。至於商戶做生意,當然時刻都要未雨綢謀,不要後知後覺。

(3)有意識地策劃及適當注入有利於吸引旅客的元素。為新橋區的基本功能定好位後,可以考慮借助新橋區原有的資源,進一步創造條件,吸引部分旅客前往,藉此為新橋區的商戶帶來更多的希望。上面提到,該區有不少寺廟,具有一定的歷史及文化價值,儘管不容易單獨倚靠這些項目作為吸引旅客的主力,但作為一項旅遊元素,特別是經過系統、全面的整合包裝後,是應該可以發揮到不容低估的作用。

此外,在新橋區以永樂戲院為依托,興建一座集中歐電影文化精華的電影資料館,將有特別的意義。相信,她亦可以吸引世界各地的部分電影愛好者前來澳門尋找樂趣。

本文只在拋磚引玉,希望各界在思考舊城區改造時,不要忽略了本地居民的需要及市民的消費趨勢,可以從平衡旅客需要及澳門普羅市民需要入手,為舊區重整後的營商環境,提供更加實事求是,更符合發揮城區功能優勢的“賣點”。

(*作者乃澳門社會發展研究會副理事長兼秘書長、市場策劃公司經理)